상가임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 회수 기회 보호를 주장할 수 있고, 건물주는 정당한 이유 없이 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 아니 된다.
이렇듯 명확한 법 조항이 존재함에도 불구하고 권리금 회수 과정에서 상가임대차분쟁은 다양한 이유로부터 발생하는데, 그 중에서도 재건축 관련 이슈는 상가 임대차 관계자들 사이에서 빼놓을 수 없는 골칫거리다. 임차인이 건물주에게 신규임차인을 주선했을 때, 과연 ‘재건축’은 정당한 신규계약 거절 사유가 될 수 있는가에 대한 의견이 분분하기 때문이다.
상가건물임대차보호법에 따르면 건물주가 상가 재건축, 리모델링, 대수선 공사 등이 정당한 신규 계약 거절 사유로 인정받기 위해서는 아래 3가지 사유에 만족해야 한다. 첫째, 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우. 둘째, 건물이 노후, 훼손, 일부 멸실되어 안전사고의 우려가 있는 경우. 셋째, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우이다. 만일 위 3가지 사유가 아닌, 사전에 고지되지 않은 재건축이나 건물주의 임의적, 개인적인 목적으로 진행되는 재건축은 정당한 사유라고 보기 어렵다.
실례로 임차인 M사는 수도권 지역에서 10년 이상 자동차정비업을 운영했지만 해당 상가 건물에 재건축 계획이 생겼다는 이유로 한 순간에 영업을 정리해야 할 위기에 놓였다. 임차인 M사는 상가임대차보호법에 따른 권리금 회수 기회 보호를 요청하며 신규임차인을 주선했으나 같은 이유로 거절당했다.
결국 임차인 M사는 건물주를 상대로 권리금 손해배상청구소송(상가권리금소송)을 제기했고, 소송 과정에서 양측이 극적으로 합의에 성공하여 2020년 10월 20일, 임차인 M사가 권리금 5억 5천만 원을 회수하는 것으로 사건은 마무리되었다.
해당 사건을 담당했던 상가변호사 닷컴의 김재윤 변호사는 “상가 재건축 이슈로 불거진 권리금 분쟁 사례는 우리 주변에서 끊임없이 발생하고 있다. 상가임대차보호법 상 3가지 예외사유가 아니라면 권리금소송을 통해 손해배상청구가 가능하지만, 절대 만만하게 볼 과정은 아니다.”라고 강조했다.
이어 “확실한 전략을 세워 대응한다면 위 사례 임차인 M사처럼 유리한 조건으로 빠르게 합의에 이를 가능성이 있으나, 소 제기 전 대처 과정이 전혀 이루어지지 않는다면 상식적으로 억울하게 피해를 본 상황에서도 패소할 수 있다는 점을 주의해야한다. 상가 재건축으로 인하여 권리금 회수 문제가 발생했다면 법률 전문가의 도움을 받아 면밀한 사건 검토, 전략적인 대응을 강구하는 과정이 반드시 필요하다.”라고 조언했다.
더드라이브 / 정승찬 기자 auto@thedrive.co.kr
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